【副業#21】不動産投資で稼ぐ方法とは｜やり方や特徴、おすすめサービスを紹介

この記事では、副業で不動産投資を考えている人に向けて、不動産投資で稼ぐ方法を紹介しています。
 

　

不動産投資で稼ぐ方法とは

不動産投資で稼ぐとは、投資用賃貸アパート・マンションを購入し、家賃収入で稼ぐ方法です。

不動産投資による利益の上げ方は大きく分けて3種類あります。

投資法は3つ

1. 物件を購入して賃貸収入をゲットする
2. 物件を売却して利益をゲットする
3. 不動産に少額投資して配当をゲットする

　

まず1つ目は、賃貸による利益の上げ方です。

例えば、マンションやアパート、ビルなどを貸し出して賃料収入を得るというやり方です。こうして得た利益をインカムゲインといい、株式投資でいうところの配当です。

2つ目は、売却による利益の上げ方です。

こちらは、買った時の価格と売った時の価格の差が利益になります。

この売買で得た利益はキャピタルゲインといいます。

不動産投資初心者がキャピタルゲインを狙うのは難しいので、初心者は最近人気のソーシャルレンディングを実践するのがオススメします。

3つ目は、ソーシャルレンディングを利用して、リスクは低めに抑えて、不動産投資のいいところを取れる方法です。

会社員や不動産に詳しくな人はこの方法を使うのがいいでしょう。

不動産投資の副業としてのメリット

• 賃料の変化が緩やか
• 貨幣、株、債券のように価値がゼロになることはない
• 毎月の安定収入
• 節税効果
• 物件自体を担保にできる
• インフレに強い

　

不動産投資の副業としてのデメリット

• 物件価値下落の可能性
• 入居者の不在
• 家賃滞納などのトラブル
• 施設の老朽化
• 金利の上昇

不動産投資にもデメリットがいくつかありますが、これはほとんどの場合、現物投資に当てはまります。

REITやソーシャルレンディングの場合は、デメリットの多くは避けられるます。

物件価値下落の可能性

どうしても避けられないのですが、日本の物件は経年劣化などによって物件価値が下落する可能性があります。

入居者の不在

現物の不動産投資を行う場合、これが最大のデメリットといえます。

家賃収入が全く入ってこなくなるため、入居者を入れるために家賃を下げるなどの対策を練る必要がありますが、収入も下がってしまいます。 

家賃滞納などのトラブル

入居者が見つかったとしても、家賃が振り込まれないといったトラブルも起こります。

管理会社に任せたりしますが、この家賃を回収するために 

施設の老朽化

施設が老朽化すると、修繕費などが発生します。

年数が経てば経つほどこの修繕費は高くなりやすいので、現物不動産を長く保有するほどデメリットが大きくなります。

金利の上昇

現物投資の場合は、ローンを組んで借金して物件を購入するサラリーマンが多いですが、金利が上がると、ローンの返済額もかなり増えてしまいます。 

不動産投資の種類

不動産投資の種類は大まかに３種類あります。

 

現物不動産投資

一般に不動産投資といえば、この現物不動産投資のことを指します。

現物不動産投資では、実際にアパートやマンション、オフィスビルなどを購入して、入居者やビルに入るテナントから賃料収入を得ます。

現物不動産は、投資先の種類で5つに分類されます。

サラリーマンで行う人も多いですが、元手が数百万円は必要になるので、始めるまでのハードルが高いのが特徴です。

 

1. 区分マンション投資
2. 一棟マンション投資
3. 一棟アパート投資
4. 戸建て投資
5. テナント投資

小口化不動産投資

不動産投資には多額の資金が必要ですが、それを抑えて投資しやすくしたのが小口化不動産投資です。

不動産会社などが投資家から資金を集めて不動産を購入。通常は、その不動産会社が不動産の管理を行い、収益を出資した投資家に分配するという仕組みです。

最近では、極めて小額から出資することができます。 

証券化不動産投資

先ほどの小口化不動産投資とそれほど違いはありません。

・極めて小額から投資が可能
・管理が不要
・必ずしも配当金が出るとは限らない

などの特徴があります。

決定的に違う点は、証券というところです。

これらはリートと呼ばれます。

不動産投資信託・リートでは、多くの投資家から資金を集め、複数の不動産に投資します。

特に日本のリートはJ-REITと呼ばれます。

現物投資と違うのは、やはり小口化ができる点です。

一個人でもオフィスビルや商業施設といったものに、少額投資できます。

また匿名組合型商品などの他の小口化不動産投資と比べても、REITは月々500円からの積立てなど、格安で買うことができます。

震災の発生する日本のみに投資すると値動きが大きくなりますが、世界全体に投資することで、値動きは安定します。

不動産の世界分散投資は、現物投資では難しいですが、このREITを使うことによって、簡単におこなうことができます。

リートは投資信託ですので、他の株や債券といった金融商品と同じように、SBI証券やマネックス証券、楽天証券などのネット証券で、お手軽に買うことができます。

 

不動産の取得にかかる費用

不動産の取得には、不動産の購入価格以外にも様々な費用がかかります。

およそ物件価格の７％が諸費用として必要だと言われています。

 

仲介手数料

不動産業者に支払う仲介手数料です。

業者が受け取れる報酬には、宅建業法で上限が定められていて、 となっています。

この計算式は売買代金が４００万円以上の場合です。売買代金や、業者が課税業者か免税業者かで多少違いがありますが、割合としてはそう大差ありません。

 

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書などに、その記載金額に応じて課税される税金です。

金額については、印紙税額の一覧表をご覧下さい。 

登記費用

購入した不動産の所有権を移転するための登記費用と、司法書士への報酬です。

消費税

売主が個人の場合は、消費税はかかりません。

売主が業者の場合に、建物についてのみ消費税がかかります。土地に消費税はかかりません。 

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年１月１日時点の所有者に課税されます。

契約日を基準に日割り計算し、その日以降の税金分を買主が売主に支払うのが一般的です。 

不動産取得税

不動産を取得した際に課税される税金です。

取得して約半年後に通知が来ます。

 

ローン事務手数料

不動産ローンの申込の際に金融機関に支払う事務手数料です。

金額は金融機関によってまちまちです。 

ローン保障料

ローン保障料とは、銀行などから融資を受ける際に保証人がいない場合、その代わりとして保障会社に保証人になってもらう為の費用です。

万が一、ローンが支払えない場合は、保障会社が代わりに弁済してくれますが、その分は後々保障会社から請求されることになります。

 

不動産投資で失敗パターンと成功の3つの条件

さて、これらのサラリーマンオーナーのいずれもが不動産投資をはじめるまでは全く知識もなく、また経験もありませんでした。

それでも不動産投資で成功できたのは、不動産投資で成功するためのポイントを押さえていたからです。

不動産投資で失敗するケースの多くは、ほとんどが以下のケースです。

・不動産業者の言いなりになって騙されてまい悪い物件をつかまされる
・書いてある利回りばかりに気を取られてしまい、いい物件だと思い込んで買ってしまう

 

一方で成功するために必要なのは、以下の二つです。

・自分でしっかりと知識をつけること
・堅実なやり方からまずは始めること

そして、初心者が堅実に成功するために最初に取り組むべきなのは、以下の３つのポイントをしっかりと抑えることです。１、物件を選ぶときは、徹底的に空室リスクが少ない立地・物件を選ぶ
２、物件を増やしていくために、借入割合40％維持してローンを徹底活用する
３、管理が肝になるため、入居者募集に強く、トラブル解決力を持つ賃貸管理会社を選ぶ
 
この3つのポイントをしっかり押さえて不動産投資を行えば、知識や経験、ノウハウがなくても、成功事例にあるような不動産投資で着実に家賃収入を得ることができます。

このポイントを押さえずに堅実に成功するのは非常に難しいと考えています。

 

まとめ｜不動産投資はリスクを抑えてできるソーシャルレンディングが

以上、不動産投資で稼ぐ方法を紹介しました。
 

　

　

私は副業で月収300万を稼いでいたことがあり、今も資産1億円を30代のうちに作ってFIRE（経済的自立）を目指していろいろな副業を続けています。

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